产业资本运作之存量改革破局

何伏 融通资管 投资合伙人

（手搓原创，拒绝AI编写）

存量改革破局,破的不是资产,是“资产只能躺着”这个习惯。

手里有一片没人要的空地,和一场不敢开口的会,中间差的从来不是钱,是你敢不敢把账算到别人愿意掏钱的那一天。

存量时代没有旁观者。

你不做，隔壁县先做了；

你守着报表上的数字缩水，别人已经把它换成真金白银再滚一轮。

桶补好，水自满；

别让改革的红利，变成你看别人喝汤。

动起来，就是现在。

你手上的那块“废铜烂铁”，或许正是下一座金矿。

你手里有多少沉睡的存量资产？

打开地方国企的资产负债表，固定资产几十亿、长期股权投资若干、无形资产堆得满，这些资产每年创造多少资本回报？现金流能不能覆盖成本？能不能随时变现投到新赛道里去？十个地方国企八个答不上来。

截至2025年底，全国国有经营性资产中，低效闲置资产占比超过12%，地方融资平台沉淀的土地、厂房、写字楼加起来超过17亿平方米，其中近3亿平方米连续两年租金回报率低于1%，连银行贷款利率都跑不赢。

你说这些是资产还是负债？

传统产业里，占我国制造业80%的传统产能，有近三成设备服役年限超过15年，技术迭代慢、产能利用率低于60%，钱套在旧生产线出不来，新产业喊着缺资金缺土地，这种错配你难道没见过？

更扎心的是体制机制：

一家省级投资公司改革前，权责清单密密麻麻列了47项审批，投一个千万级项目要走3个月流程，等签字盖章走完，市场窗口早就关了。

资产锁死、机制僵化、能力跟不上，这不是个别地方的问题，是存量改革要啃的第一块硬骨头。

你说，不改，能行吗？

盘活存量资产，绝非简单的“卖资产”或“换地方”，而是一场深刻的效率革命和认知革命。

它要求我们从“增量思维”转向“存量思维”，从“物理管理”转向“价值运营”，从“项目思维”转向“产业生态思维”。

深层次改革是触动利益的改革，是啃硬骨头、涉险滩的改革。

盘活存量资产正是如此，它需要直面利益格局调整的勇气，需要创新突破体制机制束缚的智慧，更需要“耐心资本”和长期主义的陪伴。

未来已来。

那些率先完成存量资产高效循环的企业和区域，将在新一轮增长中获得“降维打击”的优势。

它们不仅解决了眼前的现金流问题，更构建了资源高效配置、要素自由流动、价值持续创造的良性循环生态。

这，正是高质量发展的核心密码。

只要切实落实进一步全面深化改革的各项举措，促进劳动、资本、技术、数据等生产要素向新领域、新赛道集中，开辟新的发展路径，我国经济发展的潜力一定能够进一步提升。

存量改革的战场，就在脚下；

破局的钥匙，就在手中。

为什么存量改不动？真的是资产本身没价值吗？不是。根子在三个深层次的体制机制障碍，一层比一层扎心。

1.增量改革的逻辑走到头了。

过去我们靠增量改存量，新增蛋糕分一分，既得利益不用动，皆大欢喜。

2.现在呢？GDP增量从两位数降到5%左右，新增财政收入里，80%要用来还旧债、保民生，能拿来重新分配的增量不足20%，增量改革空间已经被挤没了，你不对存量动刀，去哪里找新动能？

3.利益格局固化了。

资产错配的背后，是利益错配——有的部门拿着闲置土地就是不肯放，不是土地没用，是放了就没了部门话语权；

有的国企抱着低效产能不肯退，不是产能能赚钱，是退了就没了产能基数、没了政策补贴。

改革越往深走，越要动既得利益，这不是你换个招牌、改个章程就能解决的，是要真刀真枪调整格局。

4.政府和市场的边界没划清。

很多地方盘活存量，还是政府自己干——政府找项目、政府投钱、政府找人运营，结果呢？政府不懂产业运营，投一个亏一个，最后又变成新的存量包袱。

你见过多少地方政府自己搞商业综合体，最后烂尾闲置？为什么会这样？

因为本该市场干的事，政府抢着干；

本该政府定规则、破壁垒的事，政府又缩着不干。

公式：低效存量资产 × 僵化体制机制 = 负向资本循环，反过来，低效存量资产 × 市场化运作机制 = 正向资本增值，差的不是资产，是机制，差的不是数量，是逻辑，你说对不对？

我们常说资产不等于资本，资产是放在那不动的死物，资本是要流动增值的活水，1000万放在闲置厂房里一年赚5万，是资产；

把厂房卖了把钱投到新能源核心部件上一年赚200万，才是资本。

存量改革的本质，就是把死资产变成活资本，就是在存量里切出增量，就是用体制机制调整打破利益固化，这才是破局的根。

过去四十年，谁跑得快谁赢。未来十年，谁盘得活谁赢。

问题从来不是“要不要改”，而是“怎么改”。

卖得出去、换得回来、融得进来；

这三步走通了，存量就变成了增量，包袱就变成了资产。

你的存量资产，还在等什么？

破局路径说穿了就是四步，每一步都是动作，没有虚话：

1.先盘清底数，画好资产一张图。

把所有存量资产拉出来，逐宗核验区位、产权、闲置年限、回报率，分类标注“能盈利、待盘活、要退出”，做到一地一档、一企一档，别再糊里糊涂守着家底饿肚子。

安徽宜都市做拉网式清查，1687亩闲置土地全部建档，每一块都标清楚了谁能拿、能做什么，不到一年就盘活了九成，这就是底数清的好处。

2.破体制壁垒，真放权真授权。把不该政府管的放给市场，把不该总部拿的放给一线。

建立董事会向经理层的授权清单，该砍的审批环节一刀砍掉，让听得见炮火的人做决策。

原来47项审批精简到21项，决策环节缩减12个，效率直接提升19.3%，这个数字不是编的，是黑河龙飞集团改完实打实跑出来的。

授权力度乘以专业能力，等于决策效率，光授权不赋能是瞎放，光集权不放权是等死，要推拉结合，放管并重。

3.分类施策，用对工具。别拿着一把钥匙开所有锁：对于分散的低效资产，先整合归集到统一运营平台，集中处置统一运作，避免撒胡椒面；

对于有空间价值的闲置厂房、旧园区，要么改造升级做产业配套，要么功能转型做商文旅，要么引入链主企业做产业链补链强链；

对于成熟的基础设施、产业园区，直接走资产证券化，发REITs，把重资产变成可流通的证券，回收资金再投新项目，形成投融管退闭环。

公式：整合+证券化+再投资 = 资本循环，转一圈，资产增值，产业升级，钱还能回来再滚一圈，这才是可持续的运作。

4.建立激励，把责任压实到人头。把盘活存量的实效跟考核挂钩，跟薪酬挂钩，跟选人用人挂钩，干成了有奖励，干不成打板子，把“要我改”变成“我要改”，别再干多干少一个样，干好干坏一个样。

你看，方案就是这么直白：

先摸清楚你有什么，再放开手脚让专业的人干，再选对工具干对事，最后把激励跟上，就这么四步，哪有那么多玄乎的道理？

存量时代已经来了，传统增长动力源在减弱，光靠增量撑不起未来。

摆在你面前只有两条路：

要么主动革自己的命——盘死资产、拆旧链条、重新配置要素；

要么被动等着被别人革掉——看着资产贬值、产能过剩、机会流失。

例一：安徽粮食产业集团——闲置粮库变千万客流消费场

原来的省机械化粮库，占地240亩、10万吨仓容、12万平方米建筑，早就闲置了，每年要投几百万维护，一分钱收益没有，完全是包袱，扔了可惜留着烫手。

怎么改？

按照分类盘活的逻辑，没有直接拆了卖地，而是保留筒仓、铁轨这些工业遗存，引入安徽新月光商业管理公司做运营，改成“新粮仓文化商业合集”，做商文旅融合，把原来的储粮空间改成粮文化展馆、文创零售、亲子休闲、城市绿地，原来的闲置空地改成“传统+立体”停车场，解决商圈停车难。

运营上更巧，跟商户签“基础租金+营收分成”，商户风险低，运营方收益跟着营收涨，一荣俱荣。

上线5G智慧平台，实时监测客流、能耗，运营成本比传统商业园区降了35%。

结果是什么？

2025年客流量突破1000万人次，入驻率保持100%，直接提供就业岗位超3000个，间接带动周边就业超5000人，一年营收超过2亿元，原来每年倒贴几百万的包袱，变成了每年净赚几千万的现金牛。

原来的资产账面价值不到1亿元，现在估值超过15亿元，翻了15倍，你说，这不是存量改出来的增量是什么？

反过来看，如果当初直接拆了建住宅，能卖几十亿，但也就一次性赚一笔，现在做成持续运营的消费场景，每年都有收益，还带动了整个片区的活力，哪个划算，一目了然。

例二：湖北长江产业集团——存量整合补全新能源汽车产业链

三年前长江产业集团刚组建的时候，手里拿着2100亿元资产，大部分是传统产业的存量，分散在十几个平台，回报低、散碎化，根本形成不了合力。

怎么干？

1.把分散的存量资产全部整合归集，处置退出127家低效企业，回笼资金超过280亿元；

2.把这些钱集中投到湖北新能源汽车产业链的短板上，花21亿元收购奥特佳18%的股权，补上了热管理系统这个关键缺口，紧接着并购航特装备，打通了从材料到核心零部件再到整车的全链条。

三年下来，资产从2100亿元涨到4900亿元，翻了一倍还多，营收突破900亿元，湖北新能源汽车本地配套率从原来的不到60%提升到85%以上，2025年前十个月产量同比增长40.9%，带动全省新能源汽车产业营收突破5000亿元。

原来钱在传统产业里躺着，一年赚不到两个点，现在整合投到产业链短板上，一年赚八个点还带动整个产业升级，这就是存量资本运作的价值；

不是卖资产变现，是当产业组织者，把错配的资本重新配到最需要的地方，一盘活，全盘活。

你说，原来的存量是包袱，现在变成了产业升级的底气，这差距是怎么来的？不就是改了体制，换了玩法吗？

例三：佛山美陶湾——老工业区变青年创业热土

2022年启动改造前，美陶湾是400万平方米的“工业锈带”，老厂房闲置、设备生锈、工人走光，整片区域每年税收不到2亿元，连基础设施维护都覆盖不了，是典型的存量包袱。

怎么改？

不是政府全包，政府只出了3.31亿元专项债加3341万元中央预算内投资，作为第一笔启动资金，先把主干道拓宽、把慢行系统修好，把公共服务补上来，打了个样，然后放开给社会资本进，出台“2+8”扶持政策：前两年免租金，后面八年月租每平方米只要15块钱，吸引创业者进来。

结果呢？

3.6亿元财政资金，撬动了近20亿元国资投入加25亿元社会投资，撬动倍数超过10倍，也就是一块钱财政资金带来十块钱增量投资，四年时间建成29个项目，盘活了超100万平方米闲置空间，泛家居创意园入驻企业超500家，其中国家高新技术企业23家，年产值10亿元，三年新增规上企业46家，新增市场主体3887家，2025年石湾街道新增入库“四上”企业248家，总量全区第一，文体娱乐业营收直接翻了一倍。

原来没人愿意来的老工业区，现在变成年轻人打卡创业的热土，还拿到了国家级旅游休闲街区的牌子，每年游客超过300万人次，税收从2亿元涨到超过12亿元，五年就能收回全部投资，这就是存量改革的魔力；

你以为是死棋，换个玩法就是活棋，政府搭好台，市场唱好戏，不用政府包打天下，只要破了准入壁垒，市场自然能把存量做活。

毕竟，真正的高手，从来不是手里有什么牌就打什么牌，而是能把手里的烂牌，打出王炸的效果。

现在我们回头看，存量改革难吗？

难，是深水区的改革，是触动利益的改革，是攻坚战，好吃的肉都吃完了，剩下的都是硬骨头。

但存量改革真的改不动吗？

三个案例放在这，你自己看：

12万平方米闲置粮库能变成千万客流的商业项目，3.6亿元撬动50亿投资改造老工业区，2100亿存量资产整合翻倍做成千亿产业集群，哪一个是改不成的？

哪一个不是先改体制机制，再放给市场运作，最后实现了增值？

哪一个不是把原来的包袱变成了新的动能？

记住三个核心逻辑：

1.资产不等于资本，动起来才能创造价值，1万亿资产躺着不动，就是1万亿负债；流动起来，就是1万亿增量动能。

2.存量改革不是简单卖资产甩包袱，是通过资本运作重新配置资源，补产业链短板，育新的产业增长点，把存量里的潜力挖出来。

3.破局的核心从来不是资产本身，是体制机制，是敢动利益格局，是敢把该放的权放出去，敢把市场该干的事交给市场。

存量改革从来不是舒服的事，它触动利益、涉及分配、需要壮士断腕的勇气。但正因为难，才值得做；正因为别人不愿做，你做了才有红利。

你手里现在就有沉睡的存量资产吧？

别等了，本周列台账，下周定权属，一个月后启动第一个项目，先动起来，比想明白更重要。

动起来，死资产就能变成活资本，旧存量就能长出新增量，这就是存量改革破局的硬道理。

你说，不对吗？

--------何伏，CFP，CFA，CMC，CISHRM，金融学博士，管理科学与工程博士，哲学博士后。资深投资人，基金管理人，资本策划金融家。